Важни новини от пазара на недвижими имоти

Можете да свалите тази страница на Вашия компютър като документ в MSWord формат

Тъй като по рождение съм жизнерадостен и оптимистично настроен – а и добър човек – обичам да съобщавам на хората добри новини вместо лоши, и да ги насърчавам, а не да им чета конско! Е, това сигурно важи за повечето хора.

От време на време се надявам да ви поднасям новини за това какво наистина се случва на пазара на недвижими имоти в България и това е първият такъв повод.

Както вече сигурно знаете, имаше голям интерес и много чужденци купуваха недвижими имоти в България. Повечето купувачи бяха от Великобритания, някои от Франция и Германия.

Някои от вас може вече да са забелязали, че чуждите купувачи напоследък доста намаляха. Всички вие сигурно сте си изградили отрицателно мнение за брокерите на недвижими имоти – не се тревожете, не сте единствените – заради начина, по който винаги се опитват да ви убедят, че имотът ви струва много по-малко от реалната му стойност, след което го препродават за много повече на огромна печалба. Това е съществен проблем в нерегулираната система, която действа в България, и да се надяваме, че някой някъде ще се погрижи да го реши в някой недалечен ден.

Хората във Великобритания вече знаят за това и много неща са казани по различни онлайн форуми. Тази практика е причината много чужденци да избягват България, защото брокерите на недвижими имоти са непочтени и не може да им се има доверие.

Ако ви кажа, че ние не работим по този начин, вие сигурно няма да ми повярвате – защо да го правите? Вие сигурно още не ни познавате!). Все пак, не това е целта на този конкретен бюлетин.

Откакто чужденците започнаха да купуват имоти в България, единствената информация, с която вероятно разполагате, е че цените на недвижимите имоти вървят само нагоре. Пазарът на недвижими имоти, обаче, може да върви както нагоре, така и надолу, а с него и цените на отделните имоти. Всичко е въпрос на “търсене и предлагане”. Когато търсенето е голямо – цените растат. Когато предлагането е по-голямо от броя на купувачите – цените падат. Точно както цените на доматите на местното пазарче, когато са прекалено много, като се има предвид потенциалния брой на хората, които се нуждаят от тях.

Неотдавна в меморандум до моите колеги (май 2007г.), споменах следното:

3.0 В момента, обаче, много се разчита на чуждестранните купувачи. Те са предимно от Западна Европа и Русия. Възможността да се правят продажби на вътрешния български пазар вече не бива да се пренебрегва.

4.0 Немската икономика е в застой и голяма част от капитала – така необходим за вътрешни инвестиции – е напуснала страната, за да финансира покупка на второ жилище, предимно в Испания.

5.0 Немското правителство се опитва да промени тази тенденция, като облага с данък тези германци, които притежават втри имот в други страни. Много немци се опитват да продадат имотите си в Испания и там пазара на имоти е в известен хаос. Испания вече не е добро място за сигурни инвестиции.

6.0 Във Великобритания, лихвите се увеличиха 5 пъти за последните 8 месеца и сега са на най-високо ниво от 5 години насам. Инфлацията е по-висока от препоръчаните граници и заплашва да се покачи още повече през следващите 4 – 6 месеца.

7.0 В усилие да попречи това да се случи, централната банка (Банк ъф Ингланд) ще повиши отново лихвените равнища през следващите 2 месеца, най-вероятно с още едно покачване през август или септември. Вече са налице 3 милиарда GBP под формата на личен дълг във Великобритания и това е рекордно високо равнище. С покачването на лихвите, ще има забележима рецесия на вътрешния пазар на жилища, и по-малко свободни пари за инвестиране в България.

8.0 Френската икономика също не е в добро състояние. Новият (десен) Президент вече обяви намерението си да промени законодателството за наемане на работата, за да улесни икономическия растеж. Профсъюзите енергично ще се противопоставят на това. Ще има стачки и, макар и само за около 2 години, това със сигурност ще се отрази отрицателно на икономиката.

9.0 Вероятно не знаете, но съществува една опасност далеч от Черно море, която когато, а не ако, настъпи, ще окаже влияние върху целия финансов свят. Китайският стоков пазар е много надценен и расте с абсурдни и невъзможни за поддържане темпове. Това много прилича на “Интернет” балона в Западна Европа и Америка, който се спука през 90-те. Това имаше ефект в целия свят в продължение на няколко години и повлия зле на “икономическите тигри” в Средния изток – особено Япония и Малайзия. Това “цунами” може да се окаже по-лошо.

10.0 Със сигурност можем да очакваме край на първите бързи и лесни успехи, постигнати от играчите на българския пазар на недвижими имоти. Цените ще паднат и ще отразят намаленото търсене. Обичайно е по-големите организации първи да усетят ефекта. Това се дължи на факта, че те имат по-големи разходи и като цяло са по-малко гъвкави, когато се налага да се правят промени.

Всички те се съгласиха с мен.

Бях прав за едно – лихвите се покачиха във Великобритания, но това стана на 5 юли 2007г., четвъртък, а не през август. В момента лихвените равнища са най-високите за последните 6 години – приблизително откакто започна “експлозията” на пазара на недвижими имоти в България.

Ето първата от двете вестникарски статии, издадени във Великобритания (можете да я намерите – на английски – на адрес:

http://www.metro.co.uk/money/article.html?in_article_id=55870&in_page_id=36

“Плащанията по кредити достигнаха рекордни равнища, в момента домакинствата харчат една пета от парите си за изплащане на взетите заеми, експерти предупредиха в сряда.

Средностатистическото семейство е харчело 19 процента от наличния си доход за изплащане на заеми през последните три месеца на миналата година, надхвърляйки предишния пик от малко под 18 процента достигнат през 1990г.

Все повече хора теглят заеми, за да могат да харчат така, както са свикнали, твърдят счетоводителите от ПрайсуотърхаусКупърс.

Но предупреждават, че комбинацията от незначителен растеж на доходите, покачващи се цени на горивата и растящи лихви е довела до силен натиск върху личните финанси.

В резултат, растежа на потребителското харчене през следващите две до три години ще е малък.

Докладът идва в момент, когато комисията по финансовата политика на Банк ъф Ингланд започва двудневното си съвещание за определяне на лихвените равнища. Очакванията са лихвите по заемите да нараснат до 5.75%, пето покачване за последните 12 месеца.

Джон Хоксуърт, ръководител на макроикономическия отдел на ПрайсуотърхаусКупърс каза: 'Очакваме нарастващите разходи по обслужване на заемите да забавят растежа на потребителските разходи през следващите две до три години.'

Той смята, че предполагаемият наличен доход на домакинствата – сумата, с която разполагат след като са платили наеми, данъци битови разходи и плащания по заеми – е нараствал само с 3.1% годишно между 2004г. и 2006г.

Цифрата е доста по-ниска от 5.2 процентния годишен растеж на доходите преди облагане с данъци през същия период.”

Ето и втория откъс (можете да го намерите на адрес:

http://www.metro.co.uk/money/article.html?in_article_id=55948&in_page_id=36)

“Собствениците на жилища бяха изправени пред ново покачване на цените на ипотеките днес след като Банк ъф Ингланд покачи лихвените равнища с още 0.25% до 5.75%.

Основната лихва на банката в момента е на най-високото си ниво от март 2001г., след пет покачвания за по-малко от година.

Днешното покачване се очакваше, тъй като инфлационният натиск остава силен и той беше на път да се осъществи още миналия месец.

В свое изявление, Банката твърди, че си остава загрижена от това, че е достигнала целевата инфлация от 2%.

В изявлението се казва още: "Комисията прецени, че спрямо целевото равнище от 2%, балансът на рисковете от инфлация в средносрочен период е по-скоро положителен.

"На този фон, комисията прецени също така, че повишаване на лихвеното равнище на Банката с 0.25% до 5.75% е необходимо, за да се постигне заложената цел от 2% инфлация на индекса на цените в средносрочен план."

Днешното повишение със сигурност ще бъде прехвърлено на заемодателите, което означава, че заемополучателите ще трябва да плащат допълнително средно по £16 месечно за ипотека от £100,000.

Четирите покачвания на лихвените проценти от миналия август насам вече добавиха около £64 към заем за закупуване на къща от £100,000, което буди загриженост, че все повече семейства се озовават на ръба финансово.

Потребителската организация “Ситизънс Адвайс” заяви тази седмица, че в мрежата им от бюра вече се забелязва наплив от хора, търсещи съвет за изостаналите си ипотечни плащания.

Някои икономисти предупреждават, че нивата могат да се покачат отново към края на годината, до към 6%.”

Ситуацията във Великобритания може да ви изглежда нереална или много далеч от вас, но това са същите хора, които купуват имоти в България. Германците няма да дойдат, а най-вероятно и французите също няма да могат.

В момента на пазара в България има много имоти. Някои се продават, защото собствениците имат нужда от пари, а други просто защото хората искат да реализират бърза печалба, но не им се налага да продават.

Този бюлетин е адресиран до тези от вас, които имат сериозни намерения да продават. Останалите в момента само ви пречат и ви усложняват живота, като излагат за продан ненужно голям брой имоти и буквално “заливат” пазара.

Поне засега важи правилото “всичко което се покачва, все някога пада”. Имотите ще продължат да се продават, стига отделните продавачи да подходят разумно и цената да е реалистична (т.е. да отразява настоящите тенденции на пазара).

И накрая, ако решите да продавате, погрижете се да реинвестирате парите разумно. Вътрешният български пазар със сигурност ще се подобри след приемането на страната в Европейския съюз поради значителните инвестиции на средства от ЕС. Имотите, които ще се продават най-добре през следващите 18 месеца ще са тези в хубави райони, на разстояние до 30 км от международно летище / разрастващ се промишлен център и с добри транспортни връзки с най-близкия голям град.

С течения на времето, средната класа в България вероятно ще предпочете да живее по-близо до природата и да пътува до работното място, за да може да се радва на по-приятен и спокоен стил на живот. Това може да ви звучи странно в момента, но се случило във всяка западноевропейска страна и не виждам защо, с течение на времето, да не се случи и тук.

Ако наистина сте сериозен купувач или продавач, моля свържете се с нашия управител за България г-жа Ивелина Апостолова (вижте нашата страница “За контакти”) и тя ще направи всичко възможно да ви помогне.

Ако обаче търсите спекулативна печалба, забравете. Пазарът върви н а д о л у! Няма да реализирате печалбата, на която се надявате, и само ще усложните живота на останалите, които наистина имат нужда да продават.

Пол Муди

Собственик и управител за Великобритания

ВизитПойнт България ЕООД